DSR 계산기 없이 주담대 잘받는법

실수요자 대출 꿀팁 정리하였습니다. 정부의 DSR 대출 규제로 인해 실수요자의 부동산 구입 시 대출이 얼마나 나오는지, 나오긴 하는지 등 계획을 세우는데 있어 도움이 되길 바랍니다. 아래 부동산 주담대 대출 잘받는 방법 네가지와 더불어 DSR 계산법 더불어 8억 주택 구입 시 DSR은 얼마나 나오는지 등에 대해서도 정리하였습니다. 

 

아래 정보를 모두 읽으시면 주택 담보 대출을 조금이라도 더 많이 받아가시는데 도움이 되리라 생각합니다.

 

DSR DTI LTV 등 부동산 용어 궁금하신 분들은 아래 포스팅 참조하시면 도움이 될 것입니다.

 

- DTI DSR LTV 부동산 대출 용어 완벽정리

DTI DSR LTV 부동산 대출 용어 완벽정리

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1. 주담대 후 신용대출

신용대출을 줄이면 담보대출 한도가 올라갈 수 있습니다. 이는 DSR 규제 내용을 살펴보시면 이해할 수 있는 부분입니다. 8억 하는 아파트 주담대를 받는 경우를 예를 들어 설명해보겠습니다. DSR 계산기를 활용하는 것도 좋지만 사례를 예로 들어 본인이 DSR을 계산법 익히시는게 더 실질적인 도움이 되리라 생각됩니다.

8억 아파트 대출 DSR 계산법

- 신용대출 받을 경우

연봉 5천만원인 홍길동대리가 8억 아파트 대출 일으키기 위해 4% 금리로 신용대출 5천만원을 받을 경우 (신용대출 DSR 40% 적용) DSR 비율은 아래와 같습니다.

 

DSR = (*200백만원 + **1,000만원) / 5000만원 = 22%

 

1,200만원 : 신용대출 5천만원을 4% 금리로 받을 경우 총원리금상환액

(*) 200만원 : 5천만원 신용대출 4% 금리일 경우 1년 연간 원리금상환액

(**) 1,000만원 : 5천만원 / 신용대출 상환기간 만기 5년

 

 

- 주택 담보대출 받을 경우
주담보대출 1.5억을 3.5% 금리로 30년 만기로 받는다 가정하면 DSR은 아래와 같습니다.

DSR = (525만원 + 500만원) / 5,000만원 = 20.5%

 

신용대출 케이스와 마찬가지로 주담대 1.5억원의 3.5% 금리 연간 이자는 525만원이며 1.5억을 주담대 상환기간 30년으로 나누면 500만원이 산정됩니다. 이를 5천만원으로 나누어주면 총 20.5%로 5천만원 신용대출 22% 대비 세배에 해당하는 1.5억을 주담대로 받는데 DSR 비율은 20.5%로 신용대출과 유사한 비율을 보입니다. DSR 잡아먹는건 비슷한데 담보대출 금액은 3배이니 신용대출보다는 만기가 긴 주담보대출이 유리함을 알 수 있습니다.

 

그러므로 집을 사야한다면 신용대출을 줄이고 담보대출 늘리는게 대출 총 규모를 늘리는 방법이라 할 수 있습니다.

 

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2. 고정금리 활용 하자

앞으로 10년 20년 뒤에는 지금보다 금리가 낮을 수 있지만 2~3년 사이에는 금리가 더 올라갈 수도 있습니다. 특히 지금 당장 높아보이지만 금리가 올라가는 것으로 예상되는 시점에는 고정금리도 유용한 방법일 수 있습니다. 더불어 혼합형 금리 상품은 3년 혹 5년을 고정금리로 거치 후 변동금리로 전환하는 상품인데 이를 활용하는 것도 방법입니다. 

요즘 대출규제가 심해서 그런지 전화 상담으로는 대출이 잘 진행되지 않을 수도 있다고 합니다. 실수요자분들의 경우에는 즉시 은행 창구를 방문하셔서 상담 받아보시길 권해 드립니다.

 

그러나 지금 당장 금리가 오른다 예상할지라도 고정금리로 바꾸는 게 무조건 정답은 아닐 수 있습니다. 변동금리 대출에서 고정금리로 변경할 경우 중도상환수수료를 내야 할 것이기 때문입니다.. 은행과 상품에 따라 중도상환수수료 비율은 다를 수 있고 기존 대출을 오래 사용한것이라면 수수료가 적습니다. 더불어 3년 이상 대출을 사용하였다면 중도상환수수료는 없습니다.

 

내가 부동산 구입을 위해 대출을 일으키는 규모에 대입하여 변동금리가 유리한지 고정금리가 유리한지 꼭 비교해 보시기 바랍니다. 혹 현재 가입되어있는 변동금리 상품이 있고 이를 고정금리로 갈아타고자 한다면 중도상환수수료도 감안해야하고 대출을 유지하고자하는 기간 내 총이자를 비교하는 것도 필요하다 생각됩니다.

 

중도상환수수료 계산은 아래 네이버 중도상환수수료 계산기에서 쉽게 계산이 가능합니다.

 

(네이버 중도상환수수료계산기 바로가기)

 

 

 

 

 

혹시나 주택담보대출 금리가 올라가는게 걱정되시는 분들은 다시금 출시된 금리상한특약 가입하시는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다. 금리상한특약 무엇이냐면 대출할때 연 0.15~0.2% 정도를 더 부담하긴 하지만 연간 0.75%, 5년간 2% 금리 이내로 금리 상한을 정하는 상품입니다. 그러므로 금리 상승에 따른 부담을 줄일 수 있습니다.

 

고정금리 변동금리 

고정금리와 변동금리는 즉 신용대출이든 주택 담보 대출이든 대출을 실행할 때 받을 때 금리를 일정하게 유지할것인가 시중금리와 연동하게 변동시킬 것인가가 핵심입니다. 변동금리는 3개월에서부터 1년 후에 금리를 다시 책정합니다. 이는 상품마다 상이하긴 합니다.

 

얼마전 한국은행은 기준금리를 0.5%에서 0.75%로 0.25%포인트 인상을 감행했었습니다. 시중은행 대출금리는 금리 산정의 기준이 되는 이 기준금리에 가산금리를 더해 산정됩니다. 기준금리가 오르게 되면 은행 등의 금융회사들의 자금 조달 비용이 상승하므로 대출금리를 포함한 시장금리도 오를 수 밖에 없습니다.  

만약 금리가 내려갈것으로 보인다면 변동금리가 유리할 것이고 지금과 같이 금리가 올라갈것 같은 상황에서는 고정금리가 유리할 수 있습니다. 그러나, 변동금리가 고정금리보다 금리가 낮게 책정되어있기 때문에 항상 맞는건 아닙니다. 금리가 오를것 같더라도 정말 단기간에 급등할게 아니라면야 변동금리가 고정금리보다 유리할 수 있습니다.

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3. 만기가 긴 주담보대출 사용하기

신용대출은 5년을 상환기간으로 보기에 DSR 부담이 큰데 반해 주담보대출 경우 30년이나 40년 등 상환기간이 상대적으로 깁니다. 이에 따라 DSR 비율이 줄어들어 대출을 더 많이 일으킬 수 있으므로 되도록 상환 기간이 긴 대출을 활용하는 것이 유리합니다.

 

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4. 보험사 주택 담보 대출 등 DSR 한도 높은 2금융권 알아보기

보통 주택담보대출을 받는다 치면 1금융권인 시중 은행을 떠올리기 쉽습니다. 그런데 지금 DSR 규제가 걸려 있기에 1금융권의 경우 DSR 40% 적용중이지만, 2금융권 경우 50%로 10% 더 높은 DSR 비율을 보이고 있습니다. 보통의 시장의 경우 보험사 대출 금리가 1금융권 시중은행 금리보다 비싸지만 지금과 같은 상황에서는 보험사 대출 금리가 더 저렴한 역전현상이 생길 수도 있습니다.

 

주택을 매수하고자하는 실수요자분들의 경우 10%도 상당한 금액일 수 있으니 2금융권도 알아보시길 추천 드립니다. 

 

위에서 예시로 들었던 8억 아파트 대출 받으려했던 홍길동씨를 다시 예로 들자면, 1금융권인 A은행에서 3.2억원을 4% 금리에 주담보 대출한다고 가정했을 때 DSR 40%를 적용하면 47%가 나오지만 1금융권에서는 40% 한도만큼인 2.6억원의 대출만 실행가능합니다.

 

- 8억 아파트 1금융권 주담보대출 실행 시

(30년 만기, 4% 주담대 금리 적용)

 

DSR = (1,280만원 + 1,067만원) / 5,000만원 = 47% > 40%

 

 

- 8억 아파트 2금융권 보험사 주담보대출 실행 시

(30년 만기, 4% 주담대 금리 적용)

 

DSR = (1,280만원 + 1,067만원) / 5,000만원 = 47% < 50%

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마지막으로 다시 정리하자면, 1) 실수요자로서 더 원하는 집을 사기 위해서는 신용대출을 없애고 담보대출을 신청하고, 2) 당분간은 금리가 올라갈 수 있으므로 혼합형이나 고정금리 대출을 활용하고, 3) 만기가 긴 대출을 활용하고, 4) 1금융권도 좋지만 2금융권 DSR 10%가 더 높으니 2금융권도 알아보기 입니다.

아는 만큼 대출도 받을 수 있고 부동산 재테크 투자도 가능합니다.

 

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