1주택자 전세자금대출 최대 한도 조건

 

2020년 6월 17일 부동산대책 이후 1주택자의 전세자금대출 제한이 강화된 바 있습니다. 1주택자도 무난하게 전세대출을 받아 전세집을 구해 실거주 수요를 충족시켰었는데 전세자금대출로 인해 이또한 쉽지 않게 되었습니다. 정부는 갭투자를 막겠다고는 하지만 나쁘게보면 갭투자로 보일 수 있고 좋게 보면 집주인의 전세놓음으로 인해 전세수요도 충당할 수 있어 시장에서는 좋은 역할을 하는 것도 같은데 아쉬운 정책이라 생각됩니다.

 

갭투자건 사정에 따라 어쩔 수 없건 1주택자도 전세대출 수요가 많음에 따라 1주택자의 전세자금대출의 적용여부, 한도, 예외조건 등에 대해 정리해보았습니다. 

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조정대상지역 별 1주택자 전세자금대출 구분

2020년 6월17일 부동산대책으로 인하여 전세자금대출에 제약이 강화되었습니다. 비규제지역이나 조정대상지역의 시가 9억원 이하의 주택을 1주택만 보유하고 있다면 전세자금 대출이 가능합니다. 반면 2주택 이상 다주택자이거나 9억원초과분의 1주택을 보유한 이는 전세자금대출이 불가합니다. 투기과열지구와 투기지역의 3억원 초과 아파트를 매매로 구입하였을 경우 향후에 일으키고자하는 전세대출이 제한됩니다. 

 

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1주택자 전세자금대출 한도

조정지역일 경우 보유한 1주택의 가격한도도 강화되었을 뿐만 아니라 1주택자의 전세자금대출 한도 또한 제약이 많아졌습니다. 우선 전세자금대출을 보증하는 회사별 대출 최고한도는 아래와 같습니다. 여기서 말하는 회사라 함은 우리가 시중 은행에 방문하여 전세자금대출을 받고자 할때 은행은 아래의 회사들에 보증을 받고 전세대출을 개인에게 내어주게 됩니다.

 

아래에서 대출가능금액 한도는 또한 전세보금증 총액 내 80%까지만 가능합니다. 예를 들어 3억원짜리 전세집을 주택도시기금을 보증 통해 전세대출 받고자 할 경우 최대 전세대출가능금액은 2.4억원이 아닌 2억원이 됩니다.

 

- 주택도시기금(HUF) : 2억원

- 주택금융공사(HF): 2억원

- 서울보증보험(SGI) : 3억원

 

1주택자 전세자금대출 제한 예외

투기과열지구의 시가 3억원초과 주택을 소유하고 있지만, 개인과 가정의 특별한 상황으로 인해 전세대출을 받아야만 할 수도 있습니다. 이런 경우에는 국가에서 예외사항으로 인정해주어 전세자금대출을 지원해 줍니다. 즉, 직장의 이동, 자녀교육 등 실수요로 인해 전세대출을 받고자 할 경우 아래 3가지 사항 모두를 충족하게되면 예외사항에 해당되어 전세대출을 실행할 수 있습니다.

1) 직장의 이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양 및 치료, 학교폭력 피해 등 실수요로
2) 구입아파트 소재 특별시 혹 광역시를 벗어나 전세주택을 얻는 경우로
3) 구입아파트 및 전세주택 모두에서 세대원 실거주시 전세대출을 허용

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1주택자 전세자금대출 제한 관련 자주묻는질문 Q&A

1) 집을 살때 3억원 이하였지만 향후 가격상승으로 3억원 초과시 전세대출 연장이 불가?

: 3억원 초과 아파트를 '구입'한 것이 아니므로 규제대상이 아닙니다.

 

2) 규제대상 아파트를 상속받는 경우 전세대출연장이 불가?

: 규제대상 아파트를 '구입'한 것이 아니므로 규제대상이 아닙니다.

 

 

3) 규제시행일 전 이미 규제대상 아파트를 구입한 경우는 전세대출이 불가?

(규제시행일 전 분양권 및 입주권, 그리고 아파트 구입계약 체결 포함. 가계약 제외)

: 규제시행일 이후 구입행위부터 제한하므로 규제대상이 아닙니다.

 

4) 규제시행일 전에 이미 전세대출을 이용 중인 자가 규제시행일 이후 규제대상 아파트를 구입한 경우

(*) 규제시행일 전 전세계약을 체결한 경우 포함

: 전세대출 회수대상은 아니나 현재 전세대출의 만기연장은 제한됩니다. (만기 후에는 구매한 아파트에 실거주하라는 의미입니다)

 

5) 규제시행일 이후 전세대출을 신청하여 이용중인 자가 이용 중 규제대상 아파트의 분양권, 입주권 구입시 전세대출 즉시 회수 여부

: 금번 회수규제 적용 시 구입시점은 아파트 소유권 취득시점(등기 이전완료일)을 의미하며 대출이 즉시 회수되지 않습니다.

※ 당해 전세대출 만기까지도 등기 등 소유권 취득이 일어나지 않은 경우에는 만기 연장도 가능합니다만, 등기 시점에서는 전세대출이 회수되므로 전세대출 상환 후 구입아파트에 실입주하여야 합니다.

 

6) 빌라 및 다세대 주택 등 아파트 외 주택 구입 시 규제적용 여부

: 갭투자 우려가 높은 아파트를 대상으로하므로 규제대상이 아닙니다.

 

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