새로운 DSR 규제 영향 완벽정리 ('21년 4월 발표)

새로운 DSR 규제 영향 완벽정리 ('21년 4월 발표)

 

금융위는 '차주단위 DSR' 규제를 단계적으로 확대해 2023년 7월부터는 전면 시행한다는 방침을 4월 29일 발표하였습니다. (가계부채 관리방안) 금융기관별로 적용 중인 DSR 규제를 '차주단위'(40%)로 적용을 강화하고, 2023년 7월 전면 시행을 목표로 3단계에 걸쳐 적용 대상을 확대하기로 했다고 합니다.

 

 

 

새로운 DSR 규제 발표내용 요약

조정대상지역을 포함한 전체 규제지역에서 6억원이 넘는 주택을 담보로 주택담보대출을 받으면 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제를 받게 됩니다. 지금까지는 투기지역, 투기과열지구 9억원 초과 주택에 대해서만 40%를 적용해왔는데 규제 대상의 범위가 확되된 것입니다. 즉 주담대 대출 자체가 조여지게 됩니다.

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또한, 신용대출도 지금까지는 연봉 8000만원 이상 고소득자만 DSR 40% 규제를 했으나, 앞으로는 소득 요건 없이 대출금액이 1억원이 넘으면 DSR 규제를 받게됩니다. 신용대출의 DSR 산정 시 만기기준도 기존 10년에서 5년으로 낮춰 대출한도가 제한받게 됩니다. 즉 신용대출은 소득 요건이 없어지고, 대출금액이 1억원만 넘으면 DSR 규제를 받게 되는 것입니다. 현재 주담대는 DSR 산정 시 실제만기가 적용되고 있으나, 신용대출은 일률적으로 10년 만기를 적용해 대출수요가 몰리는 풍선효과 부작용이 있었습니다. 만기기준이 줄어들면 매년 상환해야 하는 대출금 부담이 늘기 때문에, DSR 산정 시 대출한도가 줄어들게 됩니다.

 

이어 2단계로 내년 7월부터 규제를 더 강화해 총대출액이 2억원을 넘으면 DSR 40% 규제를 적용하고, 3단계로 2023년 7월부터는 총대출액 1억원 초과도 DSR 40% 규제를 적용하는 등 규제 대상을 전체로 확대한다는 계획입니다. 금융위는 7월 차주단위 DSR 1단계가 도입되면, 서울 아파트의 약 83.5%, 경기도 아파트의 약 33.4%에 차주단위 규제가 적용될 것으로 예측했습니다.

 

 

차주단위 DSR 적용 시 연소득과 대출만기에 따른 주담대 한도

 

(*) 차주 뜻 : 차주는 돈이나 물건을 빌려쓴 사람으로 돈빌린사람으로 간단히 생각하시면 됩니다.

 

DSR 규제에 있어 주담대 관련하여서는 현재 9억원 초과 아파트에 대해 DSR 규제를 적용해오던것을 6억원 초과로 변경하겠다는 것이 주요 골자입니다. DSR은 연봉 1억원이면 연 대출상환금은 4천만원(40%) 내에서 대출을 받을 수 있게 하겠다는 것입니다.

 

차주단위 DSR 단계적 확대도입 계획

 

차주단위 DSR 40% 규제 적용 시 주담대 한도를 계산해보면, 다른 대출은 없고 원리금균등분할상환방식에 금리 2.5%로 대출을 받는다고 가정할 때 연소득 5000만원 직장인은 20년 만기로 3억1500만원, 30년 만기는 4억2200만원으로 한도가 제한됩니다. 연소득 8000만원 직장인의 한도는 20년 만기 5억300만원, 30년 만기 6억7500만원입니다. 아래 표는 다른 대출은 없고 주담대만 받았을 경우의 예시입니다.

 

새로운 차주단위 DSR 적용시 연소득규모 및 대출만기에 따른 주담대 한도

 

새로운 DSR 신용대출 계산 방법

조금 헷갈릴 수있는 부분이 주택담보대출 받을 때의 이 신용대출 부분입니다. 집을 살때 신용대출도 포함하여 구매하게되는데 신용대출의 만기는 통상 10년입니다. 그런데 이걸 이제 7년으로 적용하겠다는겁니다. 이렇게 되면 1억원을 신용대출 받는다 가정하였을때 DSR 산정 시 1천만원(1억원 / 10년)으로 산정되던 것이 1400만원(1억원 / 7년)으로 변경되게 되는 것입니다. 

 

 

새로운 DSR 규제 예외

총대출액은 원칙적으로 모든 가계대출의 합한 값으로 하되, 전세자금대출이나 예적금담보대출, 보험계약대출 등 소득 외 상환재원이 인정되는 대출은 제외됩니다. 정책적 목적의 대출과 300만원 미만 소액 대출도 예외로 봅니다. 또한 소득이 적은 청년층에 대해서는 대출이 막혀 어려움을 겪지 않도록 DSR 산정 시 '장래소득 인정기준'을 활용하기로 했습니다.

 

금융위는 고용노동통계 중 연령별 소득자료를 우선 활용하고, 기타 다양한 통계자료 등도 활용될 수 있도록 금융권 가이드라인(지침)을 마련할 예정이라고 합니다.

 

차주단위 DSR 적용 제외 대상

 

 

기타 새로운 DSR 규제 관련 Q&A

 

Q : 이미 받아놓은 신용대출은?

A : 금융위는 이미 실행해둔 신용대출에 대해서는 위 규제를 적용하진 않을 방침이라고 합니다. DSR에 따라 신용대출을 상환하라고 하지는 않겠다는것 같습니다. 그러나 부채 증가에 따라 신용점수가 하락하게되면 은행에서 일부 상환을 요구할수도 있으니 주의하여 관리할 필요는 있습니다.

 

Q : 전세자금 대출이 있는 경우는 어떻게하나?

A : 금융위는 전세대출은 DSR 산정에서 제외하겠다고 하니 전세만기가 도래하신 분들은 매수하시는데 큰 지장은 없을것 같습니다.

 

Q : 중도금, 이주비 등 신축아파트 관련한 집단대출에도 DSR이 적용될 것인지?

A : 집단대출은 적용에서 제외할 예정이라고 하지만, 잔금 시에는 중도금을 대환하여야 하니 이때는 적용할거라고 합니다. 이 부분이 조금 문제라면 큰 문제로 보입니다.

 

 

도움이 되었길 바랍니다.