DTI DSR LTV 부동산 대출 용어 완벽정리

DTI DSR LTV 부동산 대출 용어 완벽정리

 

DTI, DSR, LTV.. 용어는 익히 들어봤지만 이 세가지가 정확히 무엇인지 이해하기는 쉽지 않은것 같습니다. 사전적 정의만 봐서는 제대로 알기가 어렵기 때문입니다. 

 

참고로 조정지역의 대출, 세금, 청약 관련 세부적인 내용은 아래 포스팅에서 정리해두었기 때문에 꼭 이 정보도 알고계시길 권해 드립니다.

조정대상지역 규제 대출한도 양도세 세금 분양권 총정리

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아래부터는 DSR, DTI, LTV의 정의를 예시를 들어 정리해보았습니다.

 

자 먼저 사전적 정의입니다.

DSR :  소득대비 전체금융 부채 원리금 상환액 비율

DTI : 상환능력을 소득으로 따져 계산한 비율

LTV : 주택을 담보로 대출 시 인정되는 자산가치의 비율

 

같은 영어단어인 Debt으로 구성된 DSR과 DTI 먼저 엮어 알아보겠습니다.

 

DSR과 DTI는 비슷해서 헷갈릴 수 있는데, DSR이 DTI보다 더 강력한 접근방법이라 생각해도 될것 같습니다. 본인이 일으킨 모든 대출의 이자뿐만 아니라 원금까지 포함하는 부채비율을 계산하는 용어이기 때문입니다.

 

DSR = (주택담보대출 상환액 연원리금 + 기타 대출 연원리금 상환액) / 연간 소득

DTI = (주택담보대출 상환액 연원리금+ 기타 대출 연이자 상환액) / 연간 소득

 

DSR (Debt Service Ratio) : 총부채원리금상환비율

DSR은 시중은행에서 받은 신용대출/마이너스통장, 보험회사에서 받은 보험담보대출이나 주택담보대출, 자동차 할부대출, 신용카드 미결제액 등 모든 대출이란 대출은 모두 취합하여 계산이 이루어집니다.

 

만약 연봉이 5,000만원인 직장인이 있다고 가정해보겠습니다. 그런데 대출 원리금을 월 100만원씩 값아야 한다고 하면 DSR은 얼마일까요? 월 100만원이면, 1년에 1,200만원이고 연봉이 5,000만원이라하였으니 DSR은 1,200만원/5,000만원으로 24%가 됩니다. 

 

 

DTI(Debt To Income) : 총부채상환비율

DTI는 담보대출 원리금과 그 외 신용대출 각각에서 발생하는 이자금액을 합하여 해당 이자금액이 연간 소득에서 차지하는 비율을 뜻하는 용어입니다. DTI는 DSR의 핵심 차이점은 DSR은 대출 관련 원리금이란 원리금은 다 합산하여 계산했는데, DTI는 주택담보대출의 연 원리금 + 기타 대출은 연이자만 포함하여 연소득으로 나누어 계산합니다. 

 

DSR이 DTI보다 강력하게 대출을 관리하는 개념이기 때문에 DTI는 40%로 나오는데 DSR이 40%를 넘어가게되면 대출 불가로 조회될 수 있습니다.

 

 

LTV (Loan To Value ratio) : 주택담보대출비율

LTV는 은행에서 담보대출이 시세의 50%까지 가능하다고 한다면 10억 원짜리 아파트를 구매할 때 5억 원까지 빌릴 수 있다는 의미입니다. LTV가 60%까지 가능하다고 한다면 10억 원의 60%인 6억 원이 최대한도이겠죠. 

 

 

이상으로 DSR/DTI, LTV를 정리해보았습니다.

 

신용대출을 받을 때는 DSR의 제한을 받는 경우가 많고, 담보대출을 받을 때는 LTV와 DTI의 제한을 받는 경우가 많습니다. LTV만을 적용한다면 지나친 주택구입을 위한 과도한 대출실행으로 부채 증가를 막기 어려워질 수 있기 때문에 DSR과 DTI로 추가 규제 개념을 적용하여 개인의 대출을 관리할 수 있도록 한 것입니다.

 

 

출처 : 국토교통부 ('20년 12월 17일 발표자료)

 

위 표는 현재 기준 조정대상지역과 투기과열지구의 LTV, DTI 현황입니다. 그런데 이번에 초강력 대출규제가 발표되면서 이를 정확히 알고 있지 않으면 특히 무주택자분의 경우에는 실질적인 피해를 입을 수도 있기에 반드시 이해하시고 본인 주택구매 계획을 세우시길 권해 드립니다.

 

7월부터 DSR 40% 확대 적용…무주택자 주거사다리 사라지나

 

그런데 아이러니하게도 최근 새 여당의 대표가된 송영길 대표는 아래와 같은 발언을 해둔 터라 여당과 정부의 대출규제 움직임이 따로 놀고 있는건 아닌가 생각도 듭니다. 참.. 좀 그렇습니다.

 

"최초로 자기 집을 갖는 무주택자에게는 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)을 90%까지 확 풀어서 바로 집을 살 수 있게 해줘야 한다.”(당대표 후보 시절 인터뷰)

 

송영길 더불어민주당 대표 체제가 출범하면서 금융당국이 바짝 긴장하고 있는것 같습니다. 당대표 선거 과정에서 파격적인 대출 완화를 주장했던 만큼 금융당국의 ‘가계부채 관리방안’ 후속 조치에도 상당한 영향이 예상되기 때문입니다. 일단 이 대출규제의 움직임은 더 지켜봐야하겠지만 금융위원회에서는 이미 강력한 DSR 40% 규제책을 던져놓은터라 향후 규제 방향에 귀를 활짝 열고 있어야만 대응이 원활하리라 생각됩니다.

 

올해 7월부터 더 강력해질 대출 관련하여서는 별도 포스팅에서 다뤄보겠습니다.

 

도움이 되었길 바랍니다.