분양권 중도금 잔금대출 DSR 규제 적용여부

 

2021년 7월부터 확대 적용되는 개인별 DSR 규제로 잔금 대출을 받는 데 차질이 생길까 우려하는 신축아파트 예비 입주자들이 적지 않다고 합니다. 금융당국에서는 이미 입주자모집 공고가 이뤄진 사업장의 잔금대출에 대해서는 확대된 개인별 DSR 규제(은행권 40%/비은행권 60%)가 적용되지 않을 전망이라고 합니다.

 

새로운 DSR 규제 영향 완벽정리 ('21년 4월 발표)

금융당국 관계자는 "아직 확정된 것은 아니지만, 과거 사례를 보면 일반적으로 입주자 모집 공고일을 기준으로 중도금 및 잔금 대출을 받을 수 있도록 행정지도 및 규정 변경이 이뤄졌다"고 설명했습니다.

 

 

 

잔금대출 전환 시의 DSR 적용여부와 전례

금융위는 이런 부채 관리방안을 발표하면서 중도금 대출은 DSR 계산 시 포함되지 않고, 잔금대출로 전환할 때 DSR 기준을 적용한다고 설명했지만, 이미 청약이 이뤄진 아파트에 대한 경과조치 여부는 따로 설명하지 않아 혼란을 키웠습니다. 금융당국 관계자는 "은행 창구에서 제기되는 여러 이슈를 모으고 있다. 정리해서 지침을 마련할 것"이라며 "과거 전례에 맞춰서 하려고 한다"고 말했습니다.

가장 유사한 전례는 2019년 12.16 대책인데, 그때 정부는 투기지역과 투기과열지구 내 시가 9억 초과 주택을 담보로 한 대출이 있는 개인에 대해 처음으로 개인 단위 DSR 규제를 도입했었습니다. 당시 시행일인 2019년 12월 23일 이후 신규대출 신청분부터 새 규제를 적용했는데, 그 전날까지 입주자 모집이 공고된 사업장의 집단대출에 대해서는 종전 규정을 적용할 수 있도록 경과규정을 두었었습니다. 입주자 모집 공고가 없다면 착공신고, 재건축, 재개발 사업장 조합원의 경우 관리처분 인가가 12월 22일까지 이뤄졌다면 개인별 DSR을 적용하지 않도록 했었습니다. 다만 해당 사업장의 분양권 등이 규제 시행 이후 전매됐다면 강화된 규제를 적용하도록 했었습니다.

따라서 최근 발표된 개인별 DSR 확대 방안 역시 규제 시행일 이전에 입주자 모집 공고가 이뤄진 사업장의 잔금대출에는 적용되지 않을 것으로 예상되고 있습니다.

 

 

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신용대출 만기와 DSR 규제

주택 구매를 위해 대출을 한 개인들의 경우에는 신용대출을 갱신할 때 DSR 규제가 적용되어 한도가 줄어드는 게 아니냐는 우려도 나오지만, 단순히 만기를 연장하는 것은 신규 대출로 보지 않기 때문에 계속 이용할 수 있다는 게 당국의 설명입니다.

 

사실 금융당국의 설명이라는게 아직 제도적으로 지침이 발표된게 아니고 이런 인터뷰 형식으로만 이루어져있는 상황인지라 잔금대출을 내야하거나 집을 사려고하는 잠재 주택 매수자 입장에서는 여간 불안하지 않은게 사실입니다. 뭔가 조급하게 정책부터 막연하게 발표해두고 우린 할일 했다는 식으로 정책을 펴는것이 아닌 오랜 기간 고민을 거쳐 시장에 혼란을 초래하지 않을 수준의 정책을 발표해주었으면 하는 바람입니다.