분양권 손피 뜻 및 계산방법 정리하였습니다. 2021년 6월 1일 이후 분양권 양도세가 많이 상승하면서 부동산 투자 방법들 중 인기 종목이라 할 수 있던 분양권 투자를 고려하기가 다소 어려워진게 사실입니다. 그러나 여러가지 규제와 시장 상황으로 인해 신축 아파트가 부족한 상황이기에 수요 대비 공급이 턱없이 부족하여 분양권 투자의 인기는 여전한 것으로 생각됩니다.
부동산 손피 뜻 정의
손피 뜻 무엇이냐면 매도자가 세금이나 기타 비용을 모두 제하고 실제 최종적으로 얻는 분양권 프리미엄 이익을 의미합니다. 양도세 부담이 강해진 부동산 시장에서 분양권 시장의 기존 프리미엄(피 혹 P)의 변형된 개념인 '손피' 개념이 등장하였습니다.
이는 쉽게 말하면 매수자가 매도자의 양도세를 대신 부담한다는 뜻입니다. 이는 매도자 우위시장인 시세 상승장에서 세금까지 늘어나면 나타나는 거래 방식입니다.
부동산 손피 계산방법
부동산 손피 계산방법 정리해보겠습니다. 손피 거래의 경우 먼저 매도자가 프리미엄을 얼마를 얻고 싶은지를 정해야합니다. 예를 들어 매도가자 1억원을 최종적인 차익으로 얻고자 한다고 가정해보겠습니다. 일반적인 프리미엄 계산 방법이나 손피 계산 방법 모두 매도자가 1억원의 시세차익을 얻고 싶다는 조건입니다.
분양권 양도세율
- 1년 미만일 경우 70% (지방세 포함 시 실제 77%)
- 2년 이상일 경우 60% (지방세 포함 시 실제 66%)
일반적인 분양권 계산 방법
매도자가 1년 이상 보유한 분양권 프리미엄이 1억원이라 가정할 경우 일반적인 거래 방법으로 양도세를 매도자가 부담하게되면 6,600만원(66% 양도세 적용)을 내야합니다.
- 6월 1일 이후 1년 이상 보유한 조정지역 및 비조정지역 모두 양도세 66%가 적용됩니다.
매도자가 1억원의 차익을 보고 싶다면 양도세 66%가 적용되기에 프리미엄이 최소 3억원은 되어야지 1억을 남길 수 있습니다. 3억원에 대한 66% 양도세는 1.98억원이며 이를 제하면 약 1억원의 차익을 얻게 됩니다. 그럼 매수자는 프리미엄 3억원을 지불해야 해당 분양권을 취득할 수 있습니다.
손피 계산 방법
위의 일반적인 경우와 마찬가지로 매도자가 1억을 얻고 싶다고 가정하면 먼저 그에 대한 양도세는 66% 적용으로 6,600만원입니다. 그리고 이에 매도자의 세금을 매수자가 대신 납부하는 것에 대한 양도세도 2차로 매겨야 하는데 손피 1억원 및 1억원에 대한 양도세 6,600만원에 대한 양도세 66%를 계산하면 대략 4,356만원으로 매수자의 최공 손피 분양권 구매액은 약 2억원이 됩니다.
매도자 입장에서는 받고자하는 1억원은 동일하지만, 매수자 입장에서는 일반적인 분양권 프리미엄 거래 시 대락 3억원의 프리미엄을 지불해야한다면, 손피 계산 시에는 2억원으로 매수가 가능합니다.
손피 합법 불법 여부
손피 거래는 합법이기도 하고 불법이 될 수도 있는 거래입니다.
프리미엄 금액과 1차 양도세, 2차 양도세(매수자 대납 양도세에 대한 양도세)’를 모두 합한 금액으로 실거래 금액을 신고하고, 이에 대한 세금을 납부한다면 문제가 안되지만 2차 양도세 분을 제외하고 거래가보다 낮은 가격으로 신고를 하게되면 다운거래로 간주되어 불법이 될 수 있습니다. 불법거래가 되지 않게 하려면 매수자가 부담하는 양도세를 포함하여 거래금액을 신고해야 합니다.
매도자 입장에서는 원하는 시세차익을 얻으면서 상황에 따라 양도세 비용처리가 가능할 것이며 매수자 입장에서는 조금이라도 더 저렴하게 분양권을 취득할 수 있을 터이니 상부상조하는 방법이 아닐까 생각됩니다. 다만, 이런저런 복잡한 세제 및 규제로 인한 거래의 기현상이 아닌가 생각도 되는데 아무쪼록 부동산 시장에서 정부의 개입이 줄어 시장 원리에 의한 거래가 이루어지길 희망해 봅니다.
이상으로 분양권 손피 뜻 및 계산방법 자세히 알아보았습니다.
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