리모델링사업 적용법은 도정법일까 주택법일까?

리모델링사업 도정법 주택법

 

리모델링사업은 사안에 따라 각각 여러 법의 적용을 받습니다. 결론부터 말씀드리자면, 수직증축 리모델링의 경우 사업 절차에는 '주택법'이 적용되고 용적률 상한의 경우 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국계법)’이, 건축 기준은 ‘건축법’을 각각 별도로 따릅니다. 재개발사업과 재건축사업이 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 한가지 법을 통해 적용받는 것과는 상반됩니다. 다시 말해 도정법과 같이 인허가 기관이 유연하게 명시되어 있지 않아 사업추진의 적용범위나 주체가 정확하게 정해져있지가 않은 것입니다. 이에 따라 사업추진을 함에 있어 시간이 지연되거나 책임소재가 애매한 부분이 존재하여 전국의 대다수 리모델링사업 추진 단지들이 애를 먹고 있는것으로 파악됩니다. 

 

물론 김병욱 더불어민주당 의원에 의해 입법이 추진된 ‘공동주택 리모델링 활성화를 위한 특별법’이 정상적으로 입법되고 시행된다면 재개발, 재건축 단지의 도정법과 같은 역할을 해당 특별법이 할 수 있을것이라 기대도 모아지고 있긴 합니다.

 

서론이 길었는데 전국의 대다수 단지의 리모델링사업 조합설립 추진위원회(이하 리모델링 추진위)에서는 사업추진을 위해 이런저런 활동들을 시작하고 주민들을 불러모아 설명회를 진행하는 과정에서 이 발언을 꼭 들어보았을 것입니다. 뭐 질문도 아니고 일방향적인 통보에 가까운 말이지요.

 

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A : "도정법에도 안나와있는 리모델링사업이 도대체 무슨 사업이냐?"

B :  "리모델링사업은 도정법이 아니라 주택법과 기타의 법에 근거하여 사업추진을 하면 됩니다."

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문제는 이 질문은 보통 어르신들께서 하시는 질문이고 리모델링사업은 도정법에 근거하지 않는다고 설명을 드려도 사실 들으려고 하시지 않는게 사실입니다. 리모델링사업이 2000년대 초반에 서울을 비롯한 수도권에서 바람이 불었던 적이 있긴 하나 그 이후에는 재건축, 재개발사업이 수익성이 더 있었고 추진할 대상 단지들도 많았기에 리모델링사업에 대해 제대로 이해하고 들어보지 못했을 확률도 있는게 사실입니다. 뭐 젊은사람들도 최근 들어서야 리모델링사업이 무슨 사업인지 이해한것 같기도 하고 사실상 아직도 인테리어와 리모델링사업을 구별하지 못하는 젊은분들도 많이 계신것 같습니다. 물론 관심의 차이로 인해 이해의 의지가 있고 없고의 문제라 생각합니다. 아래 포스팅처럼 분담금이나 사업에 대한 구체적인 학습과 협의를 진행해도 시원찮은 판에 여럿 답답한 순간들이 닥칠겁니다.

 

리모델링사업 분담금 계산방법, 대출한도 및 이율 완벽정리

 

 

 

 

 

 

(개인적으로는 리모델링사업이 일종의 정비사업 트랜드이고 재테크 관점에서 부동산시장을 이해할때 절대 배제해서는 안되는 사업이라 보는데, 아직도 이를 천시하고 무시하는 분들이 계신 점에 대해서는 굳이 설득은 안하겠지만 주변 긍정적이고 투자에 열의를 가진 지인들에게는 적극 설명해주려 하고 있습니다 :-) 뭐 재개발사업도 투자해보거나 공부해본적도 없으면서 '시간이 오래걸리는데, 그래가지고 언제 입주하냐..' 등등 비아냥 거리는 목소리도 있긴 하지만 투자 금액 대비 수익률이 어느정도인지에 대해서는 생각할 시도도 하지 않는건 다 본인 복을 걷어차는 마인드셋이므로.. 겸허히 흘려듣고 지냅니다.)

 

여하튼 위 대화에서 언급했다시피 리모델링사업은 도정법이 아닌 '주택법과 국계법'의 적용을 받습니다. 이중 주택법에 나오는 리모델링사업에 대한 시행령 중 일부를 아래와 같이 옮겨와 봤습니다. 부디 독자께서 추진중인 리모델링사업 단지에서 이 도정법을 자꾸만 언급하시는 어르신이 계시면 주택법 시행령 중 일부 내용을 인쇄 및 확대해서 소유주께 드리길 권해 드립니다. (뭐 저희 단지에는 뭐 그딴법이 다있냐며 국회로 가서 법을 바꾸겠다는 이상한 분도 계시긴 합니다만.. 그래서 그렇게 진행하시고 말씀드리고 말았습니다ㅎㅎ)

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제13조(수직증축형 리모델링의 허용 요건)문헌

① 법 제2조제25호다목1)에서 "대통령령으로 정하는 범위"란 다음 각 호의 구분에 따른 범위를 말한다.
1. 수직으로 증축하는 행위(이하 "수직증축형 리모델링"이라 한다)의 대상이 되는 기존 건축물의 층수가 15층 이상인 경우: 3개층
2. 수직증축형 리모델링의 대상이 되는 기존 건축물의 층수가 14층 이하인 경우: 2개층
② 법 제2조제25호다목2)에서 "리모델링 대상 건축물의 구조도 보유 등 대통령령으로 정하는 요건"이란 수직증축형 리모델링의 대상이 되는 기존 건축물의 신축 당시 구조도를 보유하고 있는 것을 말한다.

 

 

제2절 주택조합
제20조(주택조합의 설립인가 등)연혁판례문헌
① 법 제11조제1항에 따라 주택조합의 설립ㆍ변경 또는 해산의 인가를 받으려는 자는 신청서에 다음 각 호의 구분에 따른 서류를 첨부하여 주택건설대지(리모델링주택조합의 경우에는 해당 주택의 소재지를 말한다. 이하 같다)를 관할하는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 제출하여야 한다.

1. 설립인가신청: 다음 각 목의 구분에 따른 서류
가. 지역주택조합 또는 직장주택조합의 경우　 1) 창립총회 회의록　 2) 조합장선출동의서　 3) 조합원 전원이 자필로 연명(연명)한 조합규약　 4) 조합원 명부　 5) 사업계획서　 6) 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하였음을 증명하는 서류　 7) 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류
나. 리모델링주택조합의 경우　 1) 가목1)부터 5)까지의 서류　 2) 법 제11조제3항 각 호의 결의를 증명하는 서류. 이 경우 결의서에는 별표 4 제1호나목1)부터 3)까지의 사항이 기재되어야 한다.　 3) 「건축법」 제5조에 따라 건축기준의 완화 적용이 결정된 경우에는 그 증명서류　 4) 해당 주택이 법 제49조에 따른 사용검사일(주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따라 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일부터 다음의 구분에 따른 기간이 지났음을 증명하는 서류　 가) 대수선인 리모델링: 10년　 나) 증축인 리모델링: 법 제2조제25호나목에 따른 기간
2. 변경인가신청: 변경의 내용을 증명하는 서류

3. 해산인가신청: 조합원의 동의를 받은 정산서

 

② 제1항제1호가목3)의 조합규약에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. <개정 2017.6.2>
1. 조합의 명칭 및 소재지
2. 조합원의 자격에 관한 사항
3. 주택건설대지의 위치 및 면적
4. 조합원의 제명ㆍ탈퇴 및 교체에 관한 사항
5. 조합임원의 수, 업무범위(권리ㆍ의무를 포함한다), 보수, 선임방법, 변경 및 해임에 관한 사항
6. 조합원의 비용부담 시기ㆍ절차 및 조합의 회계
6의 2. 조합원의 제명ㆍ탈퇴에 따른 환급금의 산정방식, 지급시기 및 절차에 관한 사항
7. 사업의 시행시기 및 시행방법
8. 총회의 소집절차ㆍ소집시기 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항
9. 총회의 의결을 필요로 하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차
10. 사업이 종결되었을 때의 청산절차, 청산금의 징수ㆍ지급방법 및 지급절차
11. 조합비의 사용 명세와 총회 의결사항의 공개 및 조합원에 대한 통지방법
12. 조합규약의 변경 절차
13. 그 밖에 조합의 사업추진 및 조합 운영을 위하여 필요한 사항

③ 제2항제9호에도 불구하고 국토교통부령으로 정하는 사항은 반드시 총회의 의결을 거쳐야 한다.

④ 총회의 의결을 하는 경우에는 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석하여야 한다. 다만, 창립총회 또는 제3항에 따라 국토교통부령으로 정하는 사항을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다. <신설 2017.6.2>

⑤ 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)은 주택건설 예정 세대수(설립인가 당시의 사업계획서상 주택건설 예정 세대수를 말하되, 법 제20조에 따라 임대주택으로 건설ㆍ공급하는 세대수는 제외한다. 이하 같다)의 50퍼센트 이상의 조합원으로 구성하되, 조합원은 20명 이상이어야 한다. 다만, 법 제15조에 따른 사업계획승인 등의 과정에서 세대수가 변경된 경우에는 변경된 세대수를 기준으로 한다. <개정 2017.6.2>

⑥ 리모델링주택조합 설립에 동의한 자로부터 건축물을 취득한 자는 리모델링주택조합 설립에 동의한 것으로 본다. <개정 2017.6.2>

⑦ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 해당 주택건설대지에 대한 다음 각 호의 사항을 종합적으로 검토하여 주택조합의 설립인가 여부를 결정하여야 한다. 이 경우 그 주택건설대지가 이미 인가를 받은 다른 주택조합의 주택건설대지와 중복되지 아니하도록 하여야 한다. <개정 2017.6.2>
1. 법 또는 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한 등을 고려하여 해당 주택건설대지에 주택건설이 가능한지 여부
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 수립되었거나 해당 주택건설사업기간에 수립될 예정인 도시ㆍ군계획(같은 법 제2조제2호에 따른 도시ㆍ군계획을 말한다)에 부합하는지 여부
3. 이미 수립되어 있는 토지이용계획
4. 주택건설대지 중 토지 사용에 관한 권원을 확보하지 못한 토지가 있는 경우 해당 토지의 위치가 사업계획서상의 사업시행에 지장을 줄 우려가 있는지 여부
⑧ 주택조합의 설립ㆍ변경 또는 해산 인가에 필요한 세부적인 사항은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2017.6.2>

(출처 : 주택법 시행령 일부개정 2019. 2. 12. [대통령령 제29549호, 시행 2019. 2. 15.] 국토교통부 > 종합법률정보 법령)

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사단법인 한국리모델링협회 사이트에도 리모델링사업을 소개하며 아래와 같이 주택법과 건축법을 표기해 두었네요.

 

도움이 되었길 바랍니다.