리모델링사업 조합 설립 요건

리모델링사업 조합 설립 요건

 

리모델링사업의 추진위원회 단계 이후 조합을 설립하기 위한 요건을 정리하였습니다.

 

리모델링사업의 조합은 먼저 법률이 정한 비율 이상의 주택 소유자들의 결의가 있어야 리모델링 결의가 유효합니다. 리모델링주택조합이 설립인가를 받으면 리모델링 결의는 적법하게 성립된 것으로 보며 리모델링 결의 요건은 아래와 같습니다.

 

▲ 리모델링 결의(설립) 요건

리모델링 대상 주택은 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 통하여 대다수 주택 소유자들의 주거환경이 개선될 수 있는 노후 주택이라는 요건을 충족하여야 하며, 이것은 사용검사 이후 15년 이상이 경과된 주택(주택법시행령 제4조의 2)이라는 요건으로 구체화하고 있습니다. 단, 주택법 제42조 제2항 단서의 규정에 의하여 리모델링도 구조안전진단을 실시하여야 하며 구조안전진단의 결과가 기존 건축물의 구조안전에 이상이 없어야 진행할 수 있다는 조건이 선행되어야 합니다.  주택단지 전체 및 각 동의 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 결의(주택법시행령 제37조 제1항 제1호 나목)가 필요합니다.

 

▲ 리모델링 결의(설립) 내용

리모델링 결의가 있으면 리모델링에 찬성하는 구분소유자들에게는 리모델링주택조합 설립의 동의라는 의미가 있습니다. 그러나 리모델링에 찬성하지 않은 구분소유자들은 소유 주택을 매도해야 하는 법적 의무(매도청구권)를 지게 됩니다(주택법 제18조의 2 제2항).

 

리모델링을 추진하는 경우에 결의서는 아래의 사항을 기재하도록 하고 있습니다(주택법시행령 제47조). 이 부분 때문에 보통 리모델링 추진위원회에서 걷는 소위 동의서(리모델링 찬반 설문조사 등 다양한 이름으로 불립니다)는 법적 효력이 없습니다. 결국 아래 3가지 내용이 들어가고 소유주들에게 알리면서 동의서를 걷어야 하기에 보통 조합설립 전에 총 2회의 동의서를 받게 됩니다.

1) 리모델링 설계의 개요
리모델링의 공사 범위와 리모델링 전후의 건축면적, 연면적, 건폐율, 용적률, 새로운 건물의 설비 및 구조의 개요, 주차장, 평형 변경 현황, 기타 주요 마감사항 등의 개략적인 설계 개요를 말합니다. 건축심의 과정에서 적용완화 요청을 통과하거나 관계법령 등의 변경이나 행위허가를 통하여 설계가 변경될 수 있음을 고지하는 것을 잊지 않도록 해야합니다.

2) 공사비

리모델링에 소요되는 비용의 개략적인 금액과 조합운영비, 금융비용 등 리모델링 사업에 소요되는 기타 제사업 경비를 포함하여야 하고 그 산출근거를 제시하여야 합니다. 이는 향후 변동될 소지가 많으므로 어느 정도 여력이 있는 개산액으로 정하는 것이 좋습니다. 리모델링 조합 설립 결의의 공사비 개산액이 행위허가 신청 시의 실제 공사비와 현격한 차이가 발생할 경우에는 다시 리모델링 결의를 받아야 하고, 이 때의 결의는 조합서립 결의시의 정족수인 구분소유자 및 의결권의 2/3 이상이 아닌 행위허가 결의의 정족수인 구분소유자 및 의결권의 4/5 이상의 결의를 받아야 하므로 어려움이 발생하기 때문입니다.

3) 조합원의 비용 분담금 내역

조합원 개개인이 얼마를 부담하여야 하는지를 가늠하는 것으로 동의 여부를 결정짓는 주요한 요소입니다. 조합원 개개인의 분담금이 확정 고시될 필요는 없으나 비용 부담의 산출 방법과 근거는 명확히 제시되어야 합니다. 조합원 개인의 납부 분담금 확정은 행위허가를 득한 후 조합원 관리처분총회를 통하여 기존 결의시 산출된 근거와 방법을 기초로 하여 확정하게 됩니다.

 

▲ 리모델링 결의(설립)의 효력

1) 일반적인 효력

결의가 적법하게 이루어지면 리모델링 미동의자에 대해서는 매도청구권을 행사할 수 있는 근거가 되고, 리모델링동의자인 조합원에 대하여는 조합규약을 작성하여 리모델링주택조합을 설립하는 것에 동의한자로서 리모델링 사업 달성을 위한 조합원으로서 의무를 부담하여야 합니다.

 

2) 점유자(임차인 등)에 대한 효력

주택법에는 리모델링 대상 아파트에 임차인 등 점유자가 따로 있을 경우에 관한 효력 규정이 없습니다. 하지만 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(제42조 규약 및 집회의 결의의 효력 제2항 : ‘점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단 집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다.)을 볼 때 리모델링의 결의가 있을 경우 점유자 역시 구분소유자와 같이 리모델링 사업추진에 협력하거나 당해 주택의 점유를 명도할 의무를 진다고 볼 수 있습니다.

 

마지막 부분은 리모델링 사업을 추진함에 있어 임차인들이 많이 있는데 이분들을 어떻게 다른곳으로 이사가시게끔 할 수 있는지에 대한 내용입니다. 임차인의 경우 계약할때 2~4년 등 일정 기간을 두고 계약하는 것이긴 하지만, 개인마다 상황과 계약내용, 기간이 다르므로 리모델링 사업을 추진함에 있어 특정 시기에 문제가 될 수 있는데 이부분 또한 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'로 해결이 가능함을 암시한 부분이니 참고하면 좋을것 같습니다. 더불어 임차인 입장에서는 이 부분을 고려하시어 임차계약 시 본인의 상황과 잘 맞는 아파트를 선택함이 중요하다 할 수 있겠습니다.

 

(출처 : 노원구청 著 '알기 쉬운 리모델링 사업)

 

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