리모델링사업 분담금 계산방법, 대출한도 및 이율 완벽정리

리모델링사업 분담금 계산방법, 대출한도 및 이율 완벽정리

 

리모델링사업 분담금 정의

 

분담금이란 리모델링사업 조합원이 리모델링한 아파트에 입주하기 위해 부담하는 금액으로 시공사의 공사비와 조합의 사업비로 구성됩니다. 리모델링사업도 재건축사업과 마찬가지로 수익이 가장 중요한 부분이므로 일반분양 수입이 많으면 조합수익이 증가하여 분담금은 줄어들고 일반분양 물량이 없으면 모든 비용을 조합원이 분담해야하므로 조합원의 분담금이 증가하게 됩니다.

 

리모델링사업 시 분담금은 리모델링으로 인해 증축되는 면적에 해당하는 만큼만 분담금으로 납부하는 것이라 알고 계신 분들도 계시지만, 이는 리모델링사업이 아닌 실내 인테리어 수준의 맞춤형 리모델링의 경우에 해당하는 내용입니다. 일반적인 보통의 리모델링사업은 각 세대의 내부는 물론 단지 전체를 리모델링하기 때문에 세대별 분담금은 늘어나는 증축부분의 리모델링 비용과 커뮤니티시설과 주차장시설 등의 기존부분의 대수선비용까지 함께 지불하는 비용을 포함하고 있습니다.

 

전국 리모델링사업 준공 완료 단지 현황

 

리모델링사업 세대별 분담금 산출 방법

 

우선 리모델링사업을 통한 세대별 분담금은 리모델링 자체를 얼마나 좋은 품질로 하느냐 그리고 얼마나 많이 증축하느냐 등 다양한 요인에 의해 상이하게 계산됩니다.

 

 

세대별 분담금 산출공식 (약식)

계약면적 x (단위 면적당 공사비 + 사업비) - 일반분양 수익금

 

세대별(조합원별) 분담금 산출공식 (감정평가 후)

리모델링 후 주택가격 - (리모델링 전 주택가격 x 비례율)

 

(*)용어정리

- 계약면적 : 전용면적 + 주거공용면적 + 기타공용면적(주차장 등)

- 단위면적당 공사비 : 최근 시공사 수직증축 입찰금액 (약 590만원 ~ 700만원 선)

- 단위면적당 사업비 : 약 60만원 ~ 70만원/평

- 일반분양 수익금 : 분양금액 - 원가 (공사비 + 사업비 + 세금 등)

- 비례율 : (리모델링 후 주택가격 등 총수입 - 총사업비) ÷ 리모델링 전 주택가격 총가액

- 권리가격 : 조합원별 리모델링 전 주택가격 x 비례율

---

 

 

 

 

리모델링사업 분담금 납부 시기

 

리모델링사업 시 조합원들이 본인의 자금으로 분담금을 납부할 수 있는 세대는 극히 소수일 것이며, 분담금의 약 90% 내외는 공사비일 것이기에, 대부분의 조합에서는 이주 직전 단계에서 조합, 시공사, 금융기관 간 협약 또는 계약을 체결하여 자금조달능력이 없는 조합원들이 대출을 받을 수 있게 도와줍니다.

 

리모델링사업의 분담금은 언제 알 수 있나?

 

분담금은 리모델링사업 추진위원회에서 간략히 계산하거나 분담금은 건축심의 후 권리변동계획 수립 시에 대략적으로 알 수 있고 사업계획승인(행위허가) 이후 감정평가사의 감정평가를 통해 분담금 확정총회를 거쳐 최종 결정되게 됩니다. 

 

 

 

 

 

리모델링사업 분담금 납부 방법

 

분담금의 납부는 이주가 시작되면 조합원, 조합, 시공사 간에 분담금 납부계약을 체결하는데 일반적으로 계약시 10~20%, 중도금 60%(10%씩 6회), 잔금 시 20~30%를 납부합니다. 

 

 

리모델링사업 분담금 대출 한도와 이율

 

대출한도는 분담금의 60~70% (분담금 잔금은 30%) 정도이며, 이율은 입찰을 통해 금융기관을 선정하고 시공사의 책임준공 확약 또는 지급보증을 전제로 금융기관으로부터 신용대출을 받는 것으로 개인이 신용대출을 받는 것보다는 이율이 낮은 편입니다. 대출금의 상환은 준공시의 주택 가치가 높아져있을 확률이 높으므로 주택담보대출로 전환하여 상환하는 것도 가능합니다.

 

 

기존대출이 있어도 리모델링사업 분담금 대출을 받을 수 있는지 여부

 

분담금 대출은 시공사의 책임준공 확약 또는 지급보증을 전제로 금융기관으로부터 신용대출을 받는 개념으로, 기존 대출이 있어도 대출이 가능한 것으로 알려져 있습니다.