재건축 재개발 차이 및 용어 총정리(이주비, 권리가액, 현금청산 등)

 

재건축 재개발 차이

간단히 말씀드리자면 재개발은 기반시설을 모두 허물고 상하수도, 도시가스, 전기까지 처음부터 끝까지 모두 정비하는 사업이고 재건축은 건물만 철거하고 새로 집을 짓는다고 생각하시면 쉽습니다.

 

재건축 정의 뜻

반면 재건축은 노후, 불량건축물이 밀접해있는 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 것을 의미합니다. 즉 오래되고 노후된 아파트가 재건축 대상이 됩니다. 정비구역안 또는 정비구역이 아닌 구역(주택법 또는 건축법에 의한 사업계획 승인 등을 얻어 건설한 아파트, 연립주택 중 노후/불량건축물에 해당하는 것)으로 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대/복리시설을 건설하여 공급하는 사업입니다.

 

재개발 정의 뜻

재개발은 도로와 상하수도 등 기반시설이 열악하거나 노후, 불량건축물이 밀집해있는 지역에서 주거환경 개선을 위해 시행하는 것을 말합니다. 정비구역 안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대/복리시설을 건설하여 공급하거나 불규칙한 토지를 공공시설의 배치에 맞추어 정비한 후 되돌려주는 토지로 공급하는 방법 등이 있습니다. 또한 주택재개발사업은 토지소유자 등의 조합이 시행하거나 지자체 또는 주택공사(LH 혹 SH공사)등과 공동시행할 수 있으며 공동사업시행 시 조합원 1/2 이상의 동의가 필요합니다.

 

아래 표는 재건축과 재개발을 비교하는데 있어 대상, 목적, 특성, 지정요건, 시행주체, 공급대상, 세제지원에 대한 내용을 요약한 표입니다.

 

구분	재개발	재건축
대상	단독 밀집	공동주택
목적	불량주택 및 공동시설 정비	노후, 불량주택 재건축
특성	도시계획 차원	주택 공급
지정요건	- 노후, 불량주택 밀집지역 - 순환재개발 시행을 위한 순환용 주택건설   필요지역	- 준공후 20년(시도의 조례가 20년 이상으로 정하는)이 경과되어 재건축 효용증가가 예상되는 지역 - 훼손, 일부 멸실되어 안전사고 우려가 있는 주택 - 재건축이 불가피하다고 시장이 인정하는 주택
시행주체	- 1순위 : 토지 등의 소유자, 조합 - 2순위 : 지자체, 주공, 토공, 지방공사 - 3순위 : 민간합동 법인, 부동산 신탁회사,   50%이상 토지 소유자로서 주민의 추천을 받은 자	재건축조합
공급대상	토지/건물소유자 세입자는 임대주택, 잔여분은 일반분양	조합원 잔여분 일반분양
세제지원	토지, 주택취득 시 취득세 및 등록세 비과세	없음

 

 

비례율 정의 뜻

비례율은 재건축과 재개발의 사업성을 나타내는 지표라 할 수 있습니다. 개발이익률이라고 부르기도 하는데 100보다 클수록 사업성이 높고 낮을수록 사업성이 낮다고 생각하시면 됩니다. 상황에 따라 이는 조절될 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

 

비례율 = (종후 자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액 X 100

 

재건축 재개발 차이 및 용어 총정리(이주비, 권리가액, 현금청산 등)

 

감정평가액 권리가액 차이

감정평가액(감평가)은 구역내 토지등 소유자가 소유한 개별부동산의 평가금액을 말합니다. 정식명칭은 총자산평가액으로 감정평가사가 정해진 방법과 절차를 거쳐 사업시행인가 고시가 있는 날을 기준으로 평가하게 됩니다. 단독주택은 토지의 가치와 건물의 가치를 따로 평가하여 합산하는 방법을 사용하고 집합건물(아파트나 빌라)은 거래사례비교법이라하여 주변 지역의 비슷한 사양의 주택의 시세를 참고하여 평가를 합니다.

 

 

권리가액

권리가액은 조합원이 자신의 부동산에 대해 권리를 주장할 수 있는 실제 금액을 의미합니다.

예) 분양가가 5억원인데 권리가액이 3억원이라면 추가 분담금은 2억원이 됩니다.

(조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액)

반대로 권리가액이 6억원일 경우 권리가액이 조합원 분양가보다 더 높기에 1억원을 되돌려 받게 되는데 이는 청산금이라고 합니다.

 

 

이주비

이주비는 재개발이나 재건축에서 조합원인 소유자에게 지급하는 비용으로, 공사 기간에 거처를 옮길 수 있도록 조합이 알선하여 소유주인 조합원에게 지급합니다. 보통 이주비의 책정은 조합원 부동산 가치의 60% 수준이며, 무이자로 지급됩니다. 대출 규제가 심하면 이주비 대출 역시 줄어들어 이주가 지연되고, 이로 인해 개발이 오랫동안 연기되기도 합니다.

 

재건축 재개발 차이 및 용어 총정리(이주비, 권리가액, 현금청산 등)

 

원플러스원 분양권

이는 재개발사업장에서 한명의 조합원이 두개의 입주권을 받는 경우를 의미합니다. 보유한 주택의 주거전용면적이 아주 커서 일정 요건을 충족하거나 감정평가액이 일정 수준을 넘어설 경우 전용면적 60㎡ 이하의 소형 주택을 추가로 분양받을 수 있게됩니다.

 

재건축 재개발 차이 및 용어 총정리(이주비, 권리가액, 현금청산 등)

 

현금청산

현금청산은 조합원의 자격에 미달되는 경우, 조합원 분양신청을 하지 않고 조합원의 자격을 포기하고 새아파트 입주 권리 대신 현금으로 보상받는 것을 의미합니다.

 

 

조합원분양가 일반분양가 차이

보통 재건축이나 재개발 사업을 알아보면 조합원분양가와 일반분양가가 다른 경우가 많습니다. 이는 조합원들에게 혜택을 주는 경우인데, 조합원분양가는 조합원들에게 분양하는 아파트 분양가격이고, 일반분양가는 조합원들에게 분양하고 남은 아파트를 일반인들에게 분양할 때 책정된 아파트의 분양가격입니다. 사업성에 따라 달라지겠지만 일반분양가보다 조합원분양가가 10~20%가량 저렴한게 일반적입니다. 그리고 일반분양 물량이 많아질수록, 일반분양가가 높아질수록 조합원의 이익이 그만큼 커지기 때문에 조합원의 분양가는 낮아지게 됩니다. 분양가 말고도, 조합원은 기타 옵션 등의 혜택이 주어질 수도 있습니다.