리모델링사업 분담금 비용 산정 방법

 

 

전국 재건축시장에 규제가 많이 가해지고 20년 이상 노후아파트가 늘어나고 있는 지금은 전국이 리모델링사업이 가능한지 불가능한지 서로 가늠해보고 있는 상황이라 생각됩니다. 그만큼 본인 아파트의 리모델링사업 가능성에 대해 판단하는것이 자산을 지킬 수 있는 방법중 하나인것 같습니다.

 

리모델링사업에 있어 중요한 요소인 리모델링 시 분담금은 어떻게 계산되는지를 정리해보았습니다. 중요한것은 사업이 진행되어 감정평가전까지는 정확한 숫자는 나오지 않지만 그전에 시공사 및 정비업체등의 컨설팅으로 대략적인 분담금을 산출해볼 수 있으며 근처 유사 단지의 리모델링사업 시 분담금을 참고하여 본인 아파트의 리모델링사업의 분담금을 예상할 수 있을 것입니다.

 

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1. 리모델링시 분담금 결정 방법

분담금이란 리모델링 조합원이 새로이 리모델링한 아파트에 입주하기 위해 부담하는 금액입니다. 분담금은 건축심의 후 권리변동계획 수립 시에 개략적으로 알 수 있으며 사업계획승인(행위허가) 이후 감정평가사의 감정평가를 통해 분담금확정총회에서 최종 결정됩니다.

분담금은 시공사의 공사비와 조합 사업비로 구성되며 리모델링 후 증축 면적이 클수록 분담금은 증가하고 증축하지 않거나 규모를 축소하면 분담금도 그만큼 감소합니다. 리모델링 사업도 수익성과 관련이 있어서 일반분양 물량이 없으면 모든 비용을 조합원이 분담해야하므로 조합원의 부담이 증가하게 됩니다. 조합원별 분담금은 감정평가를 통해 결정되는데 리모델링 전 감정평가는 종전자산 감정평가라 하고 리모델링 후 감정평가는 종후자산 감정평가라 합니다.

 

분담금은 종후자산 감정가액에서 조합원의 권리가액을 차감한 금액이며, 이때 권리가액은 종전자산 감정평가액에 비례율(수익률)을 곱하여 산정합니다. 아파트는 동일한 평형이라도 동별, 층별, 호별로 그 가치가 다르므로 리모델링 전후로 아파트의 층별 향별 위치별 일조량, 조망, 소음 등 아파트 가치 형성에 영향을 주는 각종 변수를 컴퓨터 시뮬레이션 기법을 이용하여 효용지수화하고 그 효용지수를 반영하여 감정평가하므로 감정평가결과는 동별, 층별, 호별로 차이가 발생하고 분담금도 달라집니다.

사업초기 주민 스스로 개략적 분담금을 추정해 보려면 최근 시공사의 단위면적당 공사비 단가에 본인이 분양계약할 평형단위 건축연면적인 계약면적을 곱하고 여기에 리모델링 사업을 하기위해서 소요되는 금융비용을 포함하는 각종사업비(공사비의 약 30%)를 추가하여 개략적으로 추정해볼 수 있습니다. 이때 일반분양수입이 있을 경우는 일반분양수입에서 공사비와 사업비를 공제한 순수익을 조합원 전체에 배분하여 공제하면 됩니다. 조합원별 추정분담금은 향후 추정분담금을 산정해볼 수 있는 프로그램을 개발하여 보급될 예정이므로 개별 조합원들의 의사결정에 많은 도움을 줄 수 있습니다.

 

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2. 세대별 납부 분담금 산출 방식과 개략적인 분담금

 

 

세대별 분담금은 리모델링을 어떠한 품질로 얼마나 증축하느냐와 일반분양 수익에 따라 많은 차이가 납니다. 일반분양없이 모든 세대가 같은 조건으로 리모델링을 할 경우 세대별 분담금은 '계약면적 x (단위면적당 공사비 + 단위면적당 사업비)'로 산출할 수 있을것이며, 전용면적 증가율을 40%하여 리모델링할 경우도 일반분양 분이 없으므로 같은 방식으로 분담금을 산출할 수 있습니다.

하지만 전용면적 증가총량 40%중 일부만 증가시켜 조합원 주택을 만들고 나머지를 일반분양할 경우와 일부세대의 리모델링 후 주택가치가 더 높거나 낮을 경우는 상기 공식으로는 조합원간 형평성을 맞출 수 없습니다. 일반분양자에게 토지지분을 공급하여야하기 때문에 토지지분이 감소하는 비율이 달라지며, 리모델링 후 주택가치가 다른 세대에 비해 더 높아진 세대는 높아진만큼, 낮아진 세대는 낮아진 만큼 분담금을 내는 것이 형평성을 유지하기 때문에 아래와 같은 비례율 방식으로 분담금을 산출하는 것이 합리적일 것입니다.

 

 

 

 

도움이 되었길 바랍니다.

 

금융지능 드림