913 종합부동산대책 대출 규제 변동내역 정리

9/13 부동산 대책에는 복잡한 대출 규제가 담겨있는데 그 핵심은 크게 두가지로 설명할 수 있습니다. 이미 주택을 소유한 사람의 경우 규제 지역 내 추가로 주택담보 대출을 받지 못하도록 했다는 점과 또다른 하나는 그동안 공공기관 보증으로 낮은 금리로 누구나 전세대출을 받았으나 여기에 소득 제한을 두겠다는 방침입니다. 금융위원회의 설명에 따라 주택 소유 가구별 예외 사례를 정리해 보았습니다. 아래 내역 참고하시어 본인의 상황에 맞는 대처에 참고하시기 바랍니다.

 

■ 무주택 가구 부동산대출 규제 주요내용

 

- 현재 주택을 갖고 있지 않은 사람은 이번 대책과 전혀 관계 없는지 여부

규제지역에서 공시가격 9억원을 초과하는 주택(시가 약 13억원)을 구입할 때에는 실거주 목적이어야만 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 무주택 세대가 고가 주택을 구입할 때에는 2년 이내 전입하면 예외적으로 허용됩니다.

 

- 무주택자의 전세대출 공적 보증 상품은 소득과 관계없이 이용할 수 있는지 여부

전세대출의 공적 보증 상품에서 무주택자는 소득 제한을 두지 않기로 했습니다. 다만 원래도 주택금융공사의 보증상품은 수도권 주택의 경우 전세보증금이 5억원(지방 3억원) 이내여야 신청할 수 있었습니다. 전세보증금이 5억원이 넘는다면 예전에도 주택금융공사의 보증 대출을 이용할 수 없었습니다.

■ 1주택자 부동산대출 규제 주요내용

 

1주택자의 경우 특정 목적(결혼, 질병, 직장, 부모님 부양 등)을 위해 두번째 주택을 임시로 분양받거나 매수하거나 혹 전세로 들어갈 경우가 허다할 터인데 상황별 대출을 받을 수 있는 지에 대한 내용을 주로 정리하였습니다.

 

- 1주택자이지만 다른 집에 전세로 살고 있는데, 부부 합산 소득이 1억원이 넘을 경우 기존 전세자금대출 만기가 다가오는데 이제 전세대출이 막히는 것인지 여부

1주택이고 연소득이 1억원이 넘는 가구라도 같은 집에서 전세를 연장한다면 주택금융공사와 주택도시보증공사의 보증을 계속 받을 수 있습니다. 그러나 다른 집으로 이사를 가서 신규 전세대출을 받으려고 한다면 그때는 공적 보증을 받을 수 없습니다. 무조건 전세대출이 막히는 건 아닌 것입니다. 금리가 공적보증보다 0.5% 가량 높지만 민간상품인 서울보증보험을 이용하면 됩니다. SGI서울보증은 다주택자에게 전세대출 보증 상품 이용을 제한하지만 소득 요건을 적용하지 않을 방침이라고 합니다.

 

- 서울에 거주하는 1주택자인데 두번째 집을 살 때 실수요 목적으로 인정되는 조건은 무엇인지 여부 (예를들어 서울에 강북구에 거주하는 1주택자인데 평수를 늘릴 생각으로 서울 성동구 아파트의 분양권을 갖고 있는데, 현재 중도금 대출을 입주 시점에 잔금대출로 승계할 수 있는지 여부)

서울 지역에서 1주택자 소유자의 추가 주택담보대출은 원칙적으로 금지됩니다. 하지만 1주택자라도 이사나 결혼, 1년 이상 질병 치료, 학교폭력 등의 사유로 2년 내 기존 주택을 팔겠다고 약속을 한다면 대출을 받을 수 있습니다. 중도금 대출도 잔금대출로 승계할 수 있습니다. 다만, 이 협약을 지키지 않으면 대출은 회수되고 주택 관련 대출이 3년간 제한되니 주의하여야 합니다.

- 1주택자가 대출을 받아 2주택자가 되는 길이 아예 없는 것인지? 서울에도 집이 있고 세종시로 직장이 이전하는데 세종에서도 대출을 받아 집을 살 수는 없는지 여부

실수요자 보호 방안으로 신규 주택으로 전입을 증명하면 기존의 주택 보유를 인정합니다. 부모와 같이 살다가 무주택자 자녀가 분가하거나 타지역에 거주하는 60세 이상의 부모를 본인 집 근처로 전입시켜 모시려 하는 경우 신규 주택대출을 받아 2주택을 유지할 수 있습니다. 또 하나 예외사례는 직장 문제다. 사례처럼 서울에서 1주택자가 실제로 세종시에서 근무를 한다는 점을 입증한다면 공시가격 9억원 이하의 집인 경우는 대출이 가능합니다. 다만 전기요금, 수도요금, 아파트관리비 등이 실제로 자신의 통장에서 빠져나간다는 것을 증명해야 합니다.

 

■ 2주택자 부동산대출 규제 주요내용

 

- 2주택자의 전세대출은 공적 보증을 이용할 수 없는지 여부

 2주택자는 전세대출에서 공적 보증을 받을 수 없습니다. 그러나 기존 1주택을 2년 이내에 처분한다는 약속을 하면 예외적으로 1번에 한해 전세대출 연장을 허용합니다. 향후 서울보증보험처럼 민간보증 전세대출 상품에서도 다주택자 제한이 생길 가능성이 높습니다.

 

- 2주택자인데 생활안정자금 목적의 대출은 가능한지 여부

 2주택자 이상 보유 세대가 신규 주택 구입 시 주택담보대출은 금지되지만 건물 1채당 1억원 한도로 생활안정자금 대출은 허용됩니다.

 

■ 기타 부동산대출 규제 주요내용

- 이번 대출 규제책은 전국에 적용되는 것인지 여부

 2주택 이상 보유세대에는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 금지, 1주택세대 주택담보대출 금지 및 예외 허용 등 주택을 새로 구입할 때 대출 제도는 ‘투기지역’, ‘투기과열지구’, ‘조정대상지역’에만 적용됩니다. 이 지역에 있는 주택을 신규로 산다면 규제 적용을 받게 되는 것입니다. 현재 투기지역은 서울 강남, 서초, 송파, 강동, 마포, 용산, 성동, 강서, 양천, 영등포, 노원, 종로, 동대문, 동작, 중구와 세종시이며, 투기과열지구는 서울 전역, 경기 과천, 광명시, 하남시, 성남시 분당구, 세종, 대구 수성구입니다. 조정대상지역은 서울 전역, 부산 6개구(해운대구, 연제구, 동래구, 부산진구, 남구, 수영구), 경기 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시, 세종시입니다.”

- 급히 의료비가 필요할 때 등 집 담보로 한 생활안정자금 대출도 규제 지역에서만 해당되는지 여부

 생활안정자금 목적의 주택담보대출 기준 강화는 지역 구분 없이 전국에 적용됩니다. 1주택을 가진 사람이 집을 담보로 생활안정자금을 대출 받을 때는 기존 규제지역별 LTV 및 DTI 규제가 그대로 적용됩니다. 투기과열지구, 투기지역에는 LTV, DTI를 각각 40%, 조정대상지역에는 LTV 60% DTI 50%, 조정대상지역 외 수도권에는 LTV 70% DTI 60% 규제를 적용합니다.

 

2주택 이상 다주택 보유자는 LTV, DTI 비율이 10%포인트씩 깎이게 됩니다. 그러나 연간 대출한도는 1채당 1억원까지로 제한합니다. 더불어 생활안정자금이 주택구입 목적으로 유용하지 못하도록 대출 받을 동안 주택을 추가 구입하지 않겠다고 약정을 체결해야 하고 3개월마다 주택 보유 여부를 확인받아야 합니다.

 

- 정부 발표 자료에 나온 실수요자 예외 사유에 해당하지는 않는 사례는 무조건 대출 금지인지 여부

 유사한 사유로 명백히 입증되는 경우 금융회사의 여신심사위원회 승인을 통해 실수요가 인정될 수 있습니다.